前言
宅基地制度是復合的而不是單一的，既包括土地憲法制度，也括土地管理制度，還包括宅基地治理制度。宅基地制度變遷在兩個層面展開，一是宅基地使用制度，二是政府征地制度。宅基地制度變遷既要遵循憲法制度，又要與宅基地的利用現(xiàn)實相適應。
集體化時期我國建立起宅基地制度，三級所有、隊為基礎的土地制度，實現(xiàn)了宅基地自主治理的公平與效率。改革開放以來土地管理權力的上移，及人身自由限制的逐步被解除，使宅基地利用與農(nóng)民家計變遷建立聯(lián)系。我們依據(jù)宅基地財產(chǎn)屬性的強弱，將中國農(nóng)村分為一般農(nóng)村及沿海發(fā)達和城郊農(nóng)村。
一般農(nóng)村的宅基地財產(chǎn)屬性弱，具有較強生產(chǎn)生活功能，性質(zhì)更接近農(nóng)用地。城市經(jīng)濟的拉力有限，大部分農(nóng)民難以順利進城，宅基地的季節(jié)性閑置成為常態(tài)。從宅基地保障農(nóng)民家庭的生活穩(wěn)定，保障經(jīng)濟轉型的社會穩(wěn)定角度看，當前的宅基地利用實現(xiàn)了制度效率。如果治理主體因地制宜地制定規(guī)劃，既保證居住點在耕作半徑范圍，又能建設完善的公共生活設施，然后要求農(nóng)民建新必須退出老宅基地，時間的推移會帶來宅基地的低成本退出。問題是宅基地治理制度變遷，尤其是稅費改革及鄉(xiāng)村體制改革，使基層組織的治理能力動力被削弱。
沿海發(fā)達和城郊農(nóng)村宅基地財產(chǎn)屬性強，宅基地使用制度的實踐問題主要有兩個：一是基層組織利用土地管理體制漏洞謀取地利，二是老宅基地不退出帶來新增宅基地的供應不足。改革宅基地審批制度和加強政府監(jiān)管是個治理問題，可逐步完善解決，如何提高老村宅基地利用效率是問題的根本。相較于政府和市場解決的強負外部性，集體主導的部分更新式宅基地治理，交易成本較低，改善了居住環(huán)境，有較高的推廣價值。
中央主導的宅基地制度變遷，有兩個主要目標，一是實現(xiàn)農(nóng)民宅基地財產(chǎn)權，針對的是一般農(nóng)村及沿海發(fā)達和城郊農(nóng)村的鄉(xiāng)村規(guī)劃難實施、違建房治理效果差，帶來的宅基地流轉頻繁糾紛增多的問題；二是實施耕地總量的動態(tài)平衡制度，針對的是地方政府難以有效約束，土地非農(nóng)化的速度過快，帶來的耕地資源迅速減少的問題。
宅基地價格的上漲主要有兩個原因，一是城市經(jīng)濟的發(fā)展帶來特定位置的土地升值；二是國家為保護耕地采取偏緊的建設用供給政策。我國區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展不平衡，一般農(nóng)村占全國農(nóng)村的95%，改革征地制度推動宅基地入市，只會使5%的沿海發(fā)達和城郊村農(nóng)民獲利，會影響國家發(fā)展戰(zhàn)略，影響整體的社會公平。而依照物權法原則推動的宅基地確權，不僅不利于提高宅基地居住效率，而且與宅基地使用制度沖突，與現(xiàn)行的土地憲法秩序相沖突。
宅基地制度各個目標本應是統(tǒng)籌平衡的，現(xiàn)在耕地保護的戰(zhàn)略地位被不斷拔高，就會出現(xiàn)因噎廢食、顧此失彼的土地管理問題。中央在建立城鄉(xiāng)一體的指標化土地管理制度后，一方面嚴格限制土地非農(nóng)化的規(guī)模以保護耕地資源，一方面又允許地方通過增減掛鉤或地票獲取指標，由此帶來城鄉(xiāng)土地利用變遷特點及問題被誤判，宅基地使用制度的運作空間受擠壓的問題。
宅基地治理制度的瓦解，土地管理制度的僭越，及地權制度的操之過急，與兩類農(nóng)村的宅基地問題不相契合，帶來宅基地制度變遷的實踐困境。我國的土地憲法秩序沒有調(diào)整，社會沒有跨過中等收入陷阱，我們應立足宅基地制度的義利合一原則，面向現(xiàn)實、有主有次、循序漸進的變遷宅基地制度。