隨著住房市場的改革以及城鎮(zhèn)化進(jìn)程的不斷推進(jìn)，商品房交易市場蓬勃發(fā)展，商品房銷售面積、銷售額、銷售價(jià)格逐年上升，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為我國國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。由此引發(fā)的商品房買賣合同糾紛頻繁發(fā)生，利益糾紛日趨復(fù)雜，給民事審判工作提出新的問題，帶來新的挑戰(zhàn)。人民法院保障建筑業(yè)持續(xù)健康發(fā)展，主要是通過依法公正高效審結(jié)大量房地產(chǎn)開發(fā)和房屋買賣合同糾紛等類案件實(shí)現(xiàn)的。尤其是其中的房屋買賣合同糾紛，具有專業(yè)性強(qiáng)、涉及當(dāng)事人基本利益、易涉及群體性利益等特點(diǎn)，因房屋買賣合同糾紛是典型的債權(quán)、物權(quán)關(guān)系交叉的糾紛，往往成為民事審判領(lǐng)域疑難案件的高發(fā)地帶。
2003年施行的*高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》對于統(tǒng)一商品房買賣合同糾紛案件的審理尺度、規(guī)范商品房交易行為、公平保護(hù)各方主體的合法權(quán)益及促進(jìn)商品房交易市場健康有序發(fā)展起到了積極作用。但隨著商品房銷售模式的變化、房價(jià)的波動(dòng)以及房地產(chǎn)政策的調(diào)整，商品房買賣合同糾紛呈現(xiàn)新的特征，司法解釋的既有規(guī)定面臨新的挑戰(zhàn)，主要表現(xiàn)為與《中華人民共和國物權(quán)法》《中華人民共和國民事訴訟法》《中華人民共和國消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》以及其他房地產(chǎn)法律、政策的沖突與協(xié)調(diào)，新型商品房買賣合同、商品房委托代理銷售合同、關(guān)聯(lián)案件等不斷增多，房屋買賣合同審判實(shí)踐需要隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展而不斷完善。
本書專家組按照“中國法院類案檢索與裁判規(guī)則專項(xiàng)研究”編寫要求，在選定裁判規(guī)則時(shí)堅(jiān)持遵循重點(diǎn)與類型化相結(jié)合的思路，從實(shí)踐中房屋買賣合同糾紛*常見的爭點(diǎn)、焦點(diǎn)、難點(diǎn)入手，并對預(yù)售、認(rèn)購、銷售廣告和宣傳、交付和風(fēng)險(xiǎn)、產(chǎn)權(quán)證書、房產(chǎn)新政、二手房、擔(dān)保貸款等多種糾紛類型進(jìn)行重點(diǎn)研究。
前 言
隨著住房市場的改革以及城鎮(zhèn)化進(jìn)程的不斷推進(jìn)，商品房交易市場蓬勃發(fā)展，商品房銷售面積、銷售額、銷售價(jià)格逐年上升，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為我國國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。由此引發(fā)的商品房買賣合同糾紛頻繁發(fā)生，利益糾紛日趨復(fù)雜，給民事審判工作提出新的問題，帶來新的挑戰(zhàn)。人民法院保障建筑業(yè)持續(xù)健康發(fā)展，主要是通過依法公正高效審結(jié)大量房地產(chǎn)開發(fā)和房屋買賣合同糾紛等類案件實(shí)現(xiàn)的。尤其是其中的房屋買賣合同糾紛，具有專業(yè)性強(qiáng)、涉及當(dāng)事人基本利益、易涉及群體性利益等特點(diǎn)，因房屋買賣合同糾紛是典型的債權(quán)、物權(quán)關(guān)系交叉的糾紛，往往成為民事審判領(lǐng)域疑難案件的高發(fā)地帶。
2003年施行的*高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》對于統(tǒng)一商品房買賣合同糾紛案件的審理尺度、規(guī)范商品房交易行為、公平保護(hù)各方主體的合法權(quán)益及促進(jìn)商品房交易市場健康有序發(fā)展起到了積極作用。但隨著商品房銷售模式的變化、房價(jià)的波動(dòng)以及房地產(chǎn)政策的調(diào)整，商品房買賣合同糾紛呈現(xiàn)新的特征，司法解釋的既有規(guī)定面臨新的挑戰(zhàn)，主要表現(xiàn)為與《中華人民共和國物權(quán)法》《中華人民共和國民事訴訟法》《中華人民共和國消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》以及其他房地產(chǎn)法律、政策的沖突與協(xié)調(diào)，新型商品房買賣合同、商品房委托代理銷售合同、關(guān)聯(lián)案件等不斷增多，房屋買賣合同審判實(shí)踐需要隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展而不斷完善。
本書專家組按照“中國法院類案檢索與裁判規(guī)則專項(xiàng)研究”編寫要求，在選定裁判規(guī)則時(shí)堅(jiān)持遵循重點(diǎn)與類型化相結(jié)合的思路，從實(shí)踐中房屋買賣合同糾紛*常見的爭點(diǎn)、焦點(diǎn)、難點(diǎn)入手，并對預(yù)售、認(rèn)購、銷售廣告和宣傳、交付和風(fēng)險(xiǎn)、產(chǎn)權(quán)證書、房產(chǎn)新政、二手房、擔(dān)保貸款等多種糾紛類型進(jìn)行重點(diǎn)研究。目前專家組共選定房屋買賣合同糾紛案件中高頻的22個(gè)裁判規(guī)則進(jìn)行寫作，專家組成員楊奕、李俊曄、王繼玉均參與了大數(shù)據(jù)報(bào)告研究和規(guī)則的提煉、撰寫，研究助理王茜、李亞參與了大數(shù)據(jù)報(bào)告的檢索，楊奕、韓向前、王茜分別對全書進(jìn)行了統(tǒng)稿和編校，特此說明。
目 錄
房屋買賣合同糾紛案件裁判規(guī)則第1條：
預(yù)定書、意向書、允諾書、認(rèn)購書、諒解備忘錄、談判紀(jì)要等預(yù)約合同不應(yīng)認(rèn)定為房屋買賣合同，但具備房屋買賣合同主要內(nèi)容的除外
一、類案檢索大數(shù)據(jù)報(bào)告
二、可供參考的例案
三、裁判規(guī)則提要
四、輔助信息
房屋買賣合同糾紛案件裁判規(guī)則第2條：
多份買賣合同就同一事項(xiàng)約定沖突，文義解釋作起點(diǎn)，以當(dāng)事人真實(shí)意思為中心的目的解釋為主要解釋規(guī)則，習(xí)慣解釋作漏洞補(bǔ)充，誠信原則決定解釋方向，各規(guī)則綜合運(yùn)用并相互印證，選擇真實(shí)、最終、更優(yōu)解釋
一、類案檢索大數(shù)據(jù)報(bào)告
二、可供參考的例案
三、裁判規(guī)則提要
四、輔助信息
房屋買賣合同糾紛案件裁判規(guī)則第3條：
借名買房除因購買政策性保障住房損害社會(huì)公共利益或存在其他《合同法》第52條規(guī)定的合同無效情形外，合同應(yīng)為有效。借名人基于借名買房合同享有要求出名人轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)的債權(quán)請求權(quán)，但不直接對房屋享有所有權(quán)
一、類案檢索大數(shù)據(jù)報(bào)告
二、可供參考的例案
三、裁判規(guī)則提要
四、輔助信息
房屋買賣合同糾紛案件裁判規(guī)則第4條：
農(nóng)村村民出售其宅基地上的房屋給城市居民或者非本農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員，該房屋買賣合同違反國家土地管理政策，損害農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織利益，一般應(yīng)認(rèn)定無效
一、類案檢索大數(shù)據(jù)報(bào)告
二、可供參考的例案
三、裁判規(guī)則提要
四、輔助信息
房屋買賣合同糾紛案件裁判規(guī)則第5條：
為套取銀行貸款訂立虛假房屋買賣合同，雙方當(dāng)事人沒有買賣房屋的真實(shí)意思，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該合同無效
一、類案檢索大數(shù)據(jù)報(bào)告
二、可供參考的例案
三、裁判規(guī)則提要
四、輔助信息
房屋買賣合同糾紛案件裁判規(guī)則第6條：
當(dāng)事人一方僅以房屋出賣人沒有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張合同無效，合同不具有《合同法》第52條規(guī)定的無效情形的，法院不予支持。受讓人符合《物權(quán)法》第106條善意取得條件的，取得該房屋的所有權(quán)
一、類案檢索大數(shù)據(jù)報(bào)告
二、可供參考的例案
三、裁判規(guī)則提要
四、輔助信息
房屋買賣合同糾紛案件裁判規(guī)則第7條：
未取得房屋所有權(quán)證而簽訂的房屋買賣合同應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為有效合同，若出賣人無法履行合同中的交付義務(wù)，則應(yīng)當(dāng)對買受人承擔(dān)違約責(zé)任
一、類案檢索大數(shù)據(jù)報(bào)告
二、可供參考的例案
三、裁判規(guī)則提要
四、輔助信息
房屋買賣合同糾紛案件裁判規(guī)則第8條：
房屋買賣惡意串通的認(rèn)定應(yīng)由異議人舉證證明行為人和相對人具有惡意串通損害他人合法權(quán)益的主觀故意和客觀行為，且證明標(biāo)準(zhǔn)須達(dá)到排除合理懷疑的程度
一、類案檢索大數(shù)據(jù)報(bào)告
二、可供參考的例案
三、裁判規(guī)則提要
四、輔助信息
房屋買賣合同糾紛案件裁判規(guī)則第9條：
代理人與買受人惡意串通簽訂房屋買賣合同，損害被代理人（房屋所有人、出賣人）利益，代理行為對被代理人不發(fā)生法律效力，屬于對被代理人相對無效
一、類案檢索大數(shù)據(jù)報(bào)告
二、可供參考的例案
三、裁判規(guī)則提要
四、輔助信息
房屋買賣合同糾紛案件裁判規(guī)則第10條：
房屋買賣合同中避稅條款無效，但不影響合同其他條款效力，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照合同約定履行自己的義務(wù)
一、類案檢索大數(shù)據(jù)報(bào)告
二、可供參考的例案
三、裁判規(guī)則提要
四、輔助信息
房屋買賣合同糾紛案件裁判規(guī)則第11條：
房屋買賣合同顯失公平的認(rèn)定應(yīng)堅(jiān)持客觀主義原則，從雙方當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)內(nèi)容出發(fā)，結(jié)合實(shí)際情況綜合考量
一、類案檢索大數(shù)據(jù)報(bào)告
二、可供參考的例案
三、裁判規(guī)則提要
四、輔助信息
房屋買賣合同糾紛案件裁判規(guī)則第12條：
締約過失損害賠償應(yīng)限于信賴?yán)鎿p失的范圍，一般不應(yīng)超過履行利益，同時(shí)還應(yīng)遵循過失相抵的賠償規(guī)則
一、類案檢索大數(shù)據(jù)報(bào)告
二、可供參考的例案
三、裁判規(guī)則提要
四、輔助信息
房屋買賣合同糾紛案件裁判規(guī)則第13條：
主合同無效，從合同無效。抵押合同是借款合同的從合同，但不是房屋買賣合同的從合同，買賣合同無效并不必然導(dǎo)致抵押合同無效。商品房擔(dān)保貸款合同可解除；開發(fā)商與買房人對銀行的貸款共同承擔(dān)連帶清償責(zé)任
一、類案檢索大數(shù)據(jù)報(bào)告
二、可供參考的例案
三、裁判規(guī)則提要
四、輔助信息
房屋買賣合同糾紛案件裁判規(guī)則第14條：
一房數(shù)賣中數(shù)份合同均為有效且各買受人均要求履行合同的，一般應(yīng)按照已經(jīng)辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記、合法占有房屋以及買賣合同成立先后等順序確定權(quán)利保護(hù)順位。惡意串通搶先辦理登記的買受人，其權(quán)利不能優(yōu)先于已經(jīng)合法占有該房屋的買受人；變更登記、合法占有發(fā)生在預(yù)告登記有效期內(nèi)，其權(quán)利不能對抗預(yù)告登記權(quán)利人
一、類案檢索大數(shù)據(jù)報(bào)告
二、可供參考的例案
三、裁判規(guī)則提要
四、輔助信息
房屋買賣合同糾紛案件裁判規(guī)則第15條：
房屋買賣合同履行過程中，房屋出賣人死亡的，買受人有權(quán)要求出賣人之繼承人協(xié)助繼續(xù)履行合同。如出賣人沒有繼承人，或繼承人均放棄繼承的，買受人可以通過向法院申請認(rèn)定財(cái)產(chǎn)無主特別程序取得房屋所有權(quán)
一、類案檢索大數(shù)據(jù)報(bào)告
二、可供參考的例案
三、裁判規(guī)則提要
四、輔助信息
房屋買賣合同糾紛案件裁判規(guī)則第16條：
在房屋租賃法律關(guān)系中，出租人將租賃房屋出賣于第三人時(shí)，承租人按照法律規(guī)定享有以同等條件優(yōu)先于他人購買的權(quán)利，但該權(quán)利是債權(quán)的一種形式，因而其不具有物權(quán)的排他性、對世性等特征
一、類案檢索大數(shù)據(jù)報(bào)告
二、可供參考的例案
三、裁判規(guī)則提要
四、輔助信息
房屋買賣合同糾紛案件裁判規(guī)則第17條：
房屋買賣合同中先履行一方當(dāng)事人有正當(dāng)理由認(rèn)為對方將不能如約履行合同的，先履行一方當(dāng)事人可以行使不安抗辯權(quán)，中止履行相應(yīng)義務(wù)
一、類案檢索大數(shù)據(jù)報(bào)告
二、可供參考的例案
三、裁判規(guī)則提要
四、輔助信息
房屋買賣合同糾紛案件裁判規(guī)則第18條：
房屋買賣合同稅費(fèi)負(fù)擔(dān)的規(guī)定屬于任意性規(guī)范，不是強(qiáng)制性規(guī)范；當(dāng)事人約定優(yōu)先于任意性規(guī)范；稅費(fèi)由買受人負(fù)擔(dān)的慣常做法不應(yīng)認(rèn)定為行業(yè)慣例
一、類案檢索大數(shù)據(jù)報(bào)告
二、可供參考的例案
三、裁判規(guī)則提要
四、輔助信息
房屋買賣合同糾紛案件裁判規(guī)則第19條：
法院應(yīng)當(dāng)綜合運(yùn)用可預(yù)見規(guī)則、減損規(guī)則、損益相抵規(guī)則以及過失相抵規(guī)則等計(jì)算和認(rèn)定房屋差價(jià)損失
一、類案檢索大數(shù)據(jù)報(bào)告
二、可供參考的例案
三、裁判規(guī)則提要
四、輔助信息
房屋買賣合同糾紛案件裁判規(guī)則第20條：
當(dāng)事人約定的逾期辦證、遲延交房等違約金為按日（月）計(jì)付的繼續(xù)性違約金的，債務(wù)人在訴訟中提出時(shí)效抗辯的，違約金保護(hù)的時(shí)效范圍為當(dāng)事人起訴之日前三年
一、類案檢索大數(shù)據(jù)報(bào)告
二、可供參考的例案
三、裁判規(guī)則提要
四、輔助信息
房屋買賣合同糾紛案件裁判規(guī)則第21條：
房屋買受人要求出賣人遷出戶口的請求不屬于法院民事訴訟主管范圍，出賣人承擔(dān)違約責(zé)任，法院可以根據(jù)履約情況、違約原因、主觀過錯(cuò)程度以及給對方造成損失等因素酌情調(diào)整違約金數(shù)額
一、類案檢索大數(shù)據(jù)報(bào)告
二、可供參考的例案
三、裁判規(guī)則提要
四、輔助信息
房屋買賣合同糾紛案件裁判規(guī)則第22條：
逾期交房損失按照同地段、同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)定，違約金約定過高的，調(diào)整為該租金標(biāo)準(zhǔn)的1.3倍
一、類案檢索大數(shù)據(jù)報(bào)告
二、可供參考的例案
三、裁判規(guī)則提要
四、輔助信息
后 記
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