第一章　關(guān)于房地產(chǎn)資本運(yùn)動及其典型形式——住房金融的理論探討
　　第一節(jié)　房地產(chǎn)資本及其運(yùn)動的基本概念和理論要點(diǎn)
　　一、房地產(chǎn)資本
　　房地產(chǎn)通常是指一定區(qū)域內(nèi)的存量建筑物、用于建造這些建筑物的土地以及其他所有的空置土地。由于新建建筑物的投資，房地產(chǎn)的數(shù)量不斷發(fā)生著變化，并且由于新投資以及其他升值因素而不斷發(fā)生著價(jià)值上的變化。每年新建建筑物的價(jià)值反映了全國存量資本的年度投資額。在當(dāng)代美國，新建筑的投資一般占GDP的5％～7％，是全國性投資中最大的一類。由于土地不是生產(chǎn)出來的商品，沒有被計(jì)算到GDP中，但土地屬于國家資產(chǎn)，建筑物下面的土地應(yīng)當(dāng)被計(jì)入到存量資產(chǎn)或者財(cái)富中去。1990年美國的房地產(chǎn)價(jià)值8.8萬億美元，約占全國財(cái)富總額的56％。所有房地產(chǎn)中近70％是居住物業(yè)，占居住物業(yè)90％的是獨(dú)戶住宅。83％的居住性房地產(chǎn)是私人擁有。由于住房在房地產(chǎn)總價(jià)值中始終占大頭，而且居住性物業(yè)與商業(yè)物業(yè)有著許多明顯不同的特點(diǎn)，城市住房與農(nóng)村住房也有許多明顯不同的特點(diǎn)，因此，如無特別說明，本書后續(xù)章節(jié)中所論述的房地產(chǎn)資本主要指城市住房（包括住房附著其上的土地）及與之相關(guān)的金融產(chǎn)品。
　　城市房地產(chǎn)包括城市未開發(fā)土地和儲備土地、政府開發(fā)和管理的公共基礎(chǔ)設(shè)施（如城市廣場、綠地、公園、政府、科研機(jī)構(gòu)、圖書館、學(xué)校、醫(yī)院、文化中心等等非營利機(jī)構(gòu)所擁有的不動產(chǎn)）、城市居民住房和商用房地產(chǎn)（包括寫字樓、酒店、退休社區(qū)、公寓綜合體、娛樂設(shè)施、零售商業(yè)設(shè)施、工業(yè)設(shè)施、倉庫等）四大類。城市住房（包括住房附著其上的土地）以及其他房地產(chǎn)都必須投人一定的資本（不管資本來源于私人、企業(yè)還是政府機(jī)構(gòu)），才能進(jìn)行開發(fā)、管理和擁有，并在資本運(yùn)動中產(chǎn)生資本增殖而取得一定的收益，從而構(gòu)成一個(gè)完整的房地產(chǎn)資本運(yùn)動循環(huán)。城市房地產(chǎn)具有以下幾點(diǎn)特性：一是高度的異質(zhì)性，二是較強(qiáng)的流動性，三是一定時(shí)期內(nèi)的供給彈性和需求彈性都很小，四是耐久性導(dǎo)致其存量的重要性，五是土地利用的集約度高。這些特性推動著房地產(chǎn)資本運(yùn)動，又制約著房地產(chǎn)資本運(yùn)動。為了進(jìn)行生產(chǎn)或提供服務(wù)，企業(yè)必須籌集資金自行建設(shè)或租賃一定的場所；同時(shí)，為了追求城市生活的質(zhì)量，人們把大部分個(gè)人財(cái)富投入到房地產(chǎn)資本運(yùn)動中。要達(dá)到這樣的目標(biāo)，企業(yè)和家庭還要借助金融市場和金融機(jī)構(gòu)的力量。
　　二、城市房地產(chǎn)資本運(yùn)動的主要特征
　　城市作為國家或某一地域的經(jīng)濟(jì)活動中心，歷來都是房地產(chǎn)資本運(yùn)動的主要空間，也為房地產(chǎn)資本運(yùn)動提供良好的總體環(huán)境，而城市發(fā)展的直接表現(xiàn)就是城市地域的擴(kuò)大及隨之而來的城市住房和商用房地產(chǎn)的修建和改造，這些在市場經(jīng)濟(jì)條件下主要是房地產(chǎn)資本運(yùn)動的結(jié)果①。從城市發(fā)展史的角度看，房地產(chǎn)的出售或租賃早已是司空見慣的事，房地產(chǎn)的升值也不是資本主義出現(xiàn)以后才出現(xiàn)的。只是由于長期以來房地產(chǎn)作為一種特殊商品，其運(yùn)動性弱，異質(zhì)性強(qiáng)，在抵押貸款和資產(chǎn)證券化興盛之前，房地產(chǎn)價(jià)值難以計(jì)量和估值，其作為資本的屬性沒有顯著地表現(xiàn)出來。但不能否認(rèn)，房地產(chǎn)的資本屬性是客觀存在的。
　　在論述現(xiàn)代城市房地產(chǎn)資本運(yùn)動時(shí)，應(yīng)該對馬克思有關(guān)的經(jīng)濟(jì)思想講行拓展。比如，農(nóng)業(yè)用地一旦交易成功而成為城市用地，其原有的地租屬性就發(fā)生了實(shí)質(zhì)性的改變，此時(shí)應(yīng)開始注重考察其資本屬性，其運(yùn)動并增殖的規(guī)律也開始遵從城市土地經(jīng)濟(jì)學(xué)原理。但土地作為特殊的資產(chǎn)，其價(jià)格并不僅僅由其稀缺性決定，還涉及區(qū)位、土地利用規(guī)劃和土地儲備、取得土地與建筑許可的難度、當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)環(huán)境和氣候條件、短期內(nèi)移民數(shù)量增加的情況以及金融成本、信貸約束等等。在土地納入到資本運(yùn)動的體系之后，對土地資產(chǎn)的所有者④而言，做出絕對地租、級差地租、壟斷地租之類的劃分已經(jīng)沒有意義，他所追求的是土地資本增殖而得到最大的總體收益，至于這些收益如何分配，根據(jù)事前的契約和法律規(guī)定①的執(zhí)行就是了。這里的關(guān)鍵是，他必須能夠事前對其能得到的收益與其付出的成本相比較，比較之后認(rèn)為可行，土地交易就得以完成。再比如，房地產(chǎn)成為資本，將使馬克思所說的利潤率下降規(guī)律發(fā)生變化，因?yàn)橘Y本家之間的競爭雖然促使實(shí)際工資率的提高和部分企業(yè)的利潤率下降、機(jī)器設(shè)備資本貶值，然而，由于產(chǎn)品價(jià)格下降和質(zhì)量提高、實(shí)際工資率提高、勞動生產(chǎn)率提高這些因素的影響，房地產(chǎn)資本存量卻可能出現(xiàn)大幅度的升值，從而使整個(gè)社會的資本總價(jià)值不降反升，這樣一種資本運(yùn)動規(guī)律使得產(chǎn)業(yè)資本、金融資本與房地產(chǎn)資本的相互轉(zhuǎn)化在一般情況下會導(dǎo)致利潤率的平均化，但在特定的地域和特定的經(jīng)濟(jì)增長格局下（如產(chǎn)業(yè)資本的投資渠道匱乏，蜂擁而人房地產(chǎn)市場）會導(dǎo)致房地產(chǎn)資本的利潤率大幅震蕩。
　　歸納以上觀點(diǎn)，可以得出城市房地產(chǎn)資本運(yùn)動的若干特點(diǎn)：
　　1.與城市發(fā)展的共生性。
　　2.受到資源、信息、制度、空間等多種經(jīng)濟(jì)增長要素的影響，每一種因素都可能在特定的條件下產(chǎn)生很大的作用。
　　3.與金融資本的結(jié)合越來越緊密，這不僅使房地產(chǎn)資本運(yùn)動本身的空間拓展、鏈條加長、效率提高，而且對宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的影響也越來越大。
　　4.借助金融資本的力量，房地產(chǎn)資本也在很大程度上實(shí)現(xiàn)了“虛擬化”，從而從產(chǎn)業(yè)資本中分離和獨(dú)立出來了，并且可以和其他產(chǎn)業(yè)資本相互轉(zhuǎn)化，具有了一般資本的性質(zhì)。
　　5.房地產(chǎn)資本運(yùn)動和其他資本運(yùn)動一樣是“雙刃劍”，但和股票市場有所不同的是，房地產(chǎn)資本運(yùn)動涉及所有企業(yè)和居民，房地產(chǎn)的消費(fèi)和投資功能兼具使其存量和流量的運(yùn)動形式也不一樣，因此不可能出現(xiàn)同時(shí)拋出而“大崩潰”的現(xiàn)象。
　　講一步歸納，可以把房地產(chǎn)資本運(yùn)動的基本內(nèi)涵概括如下：在現(xiàn)代市場和貨幣體系中，以房地產(chǎn)本身或其“符號化”產(chǎn)品（統(tǒng)稱為房地產(chǎn)資本）為流通物，房地產(chǎn)資本在此流通過程中成為運(yùn)動且能增殖的資本。房地產(chǎn)資本在運(yùn)動中的增殖是房地產(chǎn)資本化的前提。而真正推動其資本化的力量還是金融資本。金融資本與房地產(chǎn)資本的結(jié)合，使其成為可計(jì)量、易于交易的資本，資本運(yùn)動的渠道得以迅速拓寬。借助金融資本的力量，房地產(chǎn)資本在運(yùn)動中也成為了一切產(chǎn)業(yè)資本所依賴的，而且像金融資本一樣，可以與產(chǎn)業(yè)資本相互轉(zhuǎn)化的資本形態(tài)。
　　三、房地產(chǎn)資本運(yùn)動中的主體行為與收益分配
　　房地產(chǎn)資本運(yùn)動的現(xiàn)代形式是房地產(chǎn)資本與金融資本的融合，正是這一融合使房地產(chǎn)資本得以在全社會充分涌流，使房地產(chǎn)資本運(yùn)動對宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行和城市經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展產(chǎn)生了越來越重要的影響。毋庸置疑，這一融合的過程主要是由資本運(yùn)動的各個(gè)主體來推動和完成的。資本運(yùn)動，當(dāng)然不是資本自身在運(yùn)動，而必須有行為主體參與其中。從實(shí)質(zhì)上說，資本運(yùn)動是在一定的制度條件下人們運(yùn)用資本的行為方式和行為過程。因此，房地產(chǎn)作為一種特殊的資本，其運(yùn)動方式和過程與房地產(chǎn)開發(fā)商、金融機(jī)構(gòu)、政府和居民的行為密切相關(guān)。政府和居民行為的主要目的在于讓更多的人擁有更好的住房消費(fèi)，而金融機(jī)構(gòu)和開發(fā)商的主要目的則在于使其資本得到更好更多的回報(bào)。也就是說，各個(gè)主體的行為目的是明確的，就是想在房地產(chǎn)資本運(yùn)動取得的增殖收益中占有一定的分配權(quán)和受益權(quán)。各個(gè)主體之間的收益分配是否合理，直接決定了房地產(chǎn)資本運(yùn)動是否能夠順利地、可持續(xù)地進(jìn)行。
　　由于行為寓于過程之中，我們在考察房地產(chǎn)資本運(yùn)動的主體行為時(shí)。有必要把握土地——建造房屋——房屋銷售——房屋消費(fèi)和投資等過程。對這一過程中的各個(gè)環(huán)節(jié)的制度約束條件及各主體行為進(jìn)行分析，就當(dāng)代中國而言，值得關(guān)注的要點(diǎn)有：
　　1.土地特別是繁榮都市土地的稀缺性，使人們對它的需要缺乏彈性，從而其資本化過程中違背理性最優(yōu)選擇是完全可能的。而且，對于中國的土地市場來說，到目前為止，制度約束仍然遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于市場約束。
　　2.在城市化的進(jìn)程中，中國各級地方政府承擔(dān)了許多與其職能不相適應(yīng)的事權(quán)，而且層層負(fù)責(zé)的政治體制還使其長官的政績沖動不可遏止，因此，“以地生財(cái)”、“經(jīng)營城市”、“開發(fā)區(qū)”等中國特色的名詞在中國快速推進(jìn)城市化的過程中始終存在，各級地方政府深度且直接介入了房地產(chǎn)資本運(yùn)動的過程。
　　3.住房市場所具有的資源有限性、固定性（在很多情況下還有壟斷性）以及住房本身的社會屬性，必將使現(xiàn)代社會的政治原則被引入到住房市場中，從而促使政府直接干預(yù)市場。住房金融機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)開發(fā)商作為這種制度的直接承受者和接續(xù)者，其行為特征呈現(xiàn)出復(fù)雜的特點(diǎn)，但其資本逐利性仍然是可以把握的。