43.第三人只能選擇受托人或委托人一方主張權(quán)利——張某峰訴耿某夏、李某召商品房買賣合同案 【案件基本信息】 1.裁判書字號 陜西省渭南市中級人民法院（2020）陜05民終91號民事判決書 2.案由：房屋買賣合同糾紛 3.當事人 原告（上訴人）：張某峰 被告（上訴人）：耿某夏 被告（被上訴人）：李某召 【基本案情】 2015年1月21日，陜西省富平縣不動產(chǎn)登記局對涉案房屋備案登記信息顯示：案涉房屋位于某小區(qū)3-1402號，合同面積為129.27平方米，開發(fā)商為房地產(chǎn)公司，購房戶為案外人張某峰。2017年9月初，張某峰與耿某夏就案涉房屋達成口頭房屋買賣協(xié)議。隨后張某峰一次性向耿某夏付清全部房款30.5萬元，耿某夏也將案涉房屋房門鑰匙一把交與張某峰。2017年9月12日，張某峰向房地產(chǎn)公司項目部交付天然氣初裝費1980元，有線電視初裝費360元。張某峰后來發(fā)現(xiàn)耿某夏對案涉房屋不具有所有權(quán)屬。其間，張某峰申請對涉案房屋現(xiàn)值進行司法評估，案涉房屋評估總值為49.9萬元。因此，案涉房屋的增值數(shù)額應為19.4萬元。另房地產(chǎn)公司于2015年10月28日函告另一房地產(chǎn)公司，要求給被告李某召辦理包括案涉房屋在內(nèi)的數(shù)套房購房手續(xù)；2017年3月2日，李某召出具書面委托，委托上訴人耿某夏處理以上房屋。耿某夏處理房屋后，其扣除了自己部分貨款，亦退給李某召部分售房款。 【案件焦點】 案涉口頭買賣合同是否有效及原告是否可要求二被告承擔連帶責任。 【法院裁判要旨】 陜西省渭南市富平縣人民法院經(jīng)審理認為：耿某夏對案涉房屋不具有所有權(quán)，因此也就不具有處分權(quán)。被告耿某夏雖然辯稱其系受被告李某召委托，代為出售涉案房屋，但因被告李某召對涉案房屋也不具有所有權(quán)，故其《委托書》因違法而應確認無效。至本案庭審期間，被告耿某夏的處分行為，未經(jīng)涉案房屋所有權(quán)人追認，被告耿某夏也未取得處分權(quán)，故涉案房屋口頭買賣合同，應依法確認無效。被告耿某夏因該無效合同取得的涉案房屋價款，依法應予返還。對于涉案合同的無效，雙方均具有過錯，故應當各自承擔相應的責任。被告耿某夏明知其不具有所有權(quán)和處分權(quán)，而為處分行為，主觀心理狀態(tài)為故意，故應承擔主要過錯責任。原告對案涉房屋權(quán)屬，應予審慎審查，卻疏忽大意，主觀心理狀態(tài)為過失，故應承擔次要過錯責任。原告請求于法有據(jù)，應予支持。李某召不具有對涉案房屋的所有權(quán)和處分權(quán)，故被告李某召的委托出售涉案房屋行為應為無效。因此，對原告針對被告李某召的訴訟請求，依法應予駁回。 陜西省渭南市富平縣人民法院依照《中華人民共和國合同法》第五十一條、第五十八條之規(guī)定，作出如下判決： 一、被告耿某夏于本判決書生效后15日內(nèi)，返還原告張某峰全部購房款30.5萬元，并向原告張某峰支付全部購房款30.5萬元的利息的70%（利息從2017年9月17日起，以中國人民銀行同期同類貸款基準利率為標準，計算到實際清償之日止）。下余利息損失，由原告張某峰自行承擔； 二、被告耿某夏于本判決書生效后15日內(nèi)，賠償原告張某峰涉案房屋增值損失19.4萬元的70%，即為13.58萬元。下余增值損失，由原告張某峰自行承擔； 三、被告耿某夏于本判決書生效后15日內(nèi)賠償原告張某峰天然氣初裝費、有線電視初裝費共計2340元的70%，即為1638元。初裝費損失，由原告張某峰自行承擔； 四、駁回原告針對被告李某召的訴訟請求。 張某峰、耿某夏均不服，提起上訴。 陜西省渭南市中級人民法院經(jīng)審理認為：耿某夏受李某召委托出售涉案房屋，其在與張某峰達成口頭買賣協(xié)議時，并未說明其受托人身份，該口頭協(xié)議是雙方當事人真實意思表示，且已部分履行，耿某夏明知自己對涉案房屋無所有權(quán)，其該行為僅對合同履行中物權(quán)變動及處分行為產(chǎn)生影響，不影響買賣合同本身的法律效力，故原審以出賣人沒有處分權(quán)，認定買賣合同無效不妥，應予糾正，雙方買賣合同有效，均應依約履行。由于耿某夏和其委托人李某召對涉案房屋均無所有權(quán)，導致對買受人張某峰構(gòu)成履行不能，《中華人民共和國合同法》第四百零三條二款規(guī)定：“受托人因委托人的原因?qū)Φ谌�人不能履行義務，受托人應當向第三人披露委托人，第三人因此可以選擇受托人或者委托人作為相對人主張其權(quán)利，但第三人不得變更選定的相對人�！备鶕�(jù)張某峰一審的訴訟請求，其要求耿某夏承擔大部分違約責任，據(jù)此可以認定其向受托人主張權(quán)利，故耿某夏應承擔的違約責任。耿某夏上訴認為其受李某召委托出售房屋事實成立，雖然其向買受人交付了房屋鑰匙，但案涉房屋并未現(xiàn)實交付，且在雙方達成口頭買賣協(xié)議前，該房產(chǎn)已屬案外第三人所有，客觀上已履行不能，耿某夏作為合同出賣一方負有現(xiàn)實交付義務，房地產(chǎn)公司不是合同當事人，耿某夏上訴認為其已實際交房，張某峰應向房地產(chǎn)公司主張權(quán)利的上訴理由不能成立。關(guān)于本案房產(chǎn)的《房地產(chǎn)估價報告》（以下簡稱《報告》）已經(jīng)當庭質(zhì)證，耿某夏雖有異議，但沒有提供充分事實、理由否定《報告》結(jié)論，《報告》應予認定；基于雙方買賣合同有效，原審判決耿某夏賠償房款利息，又判決其賠償房屋增值損失，即雙重損失不妥，應予糾正。本案房屋交易并非即時清結(jié)的簡單交易，應采用書面形式，買受人張某峰疏于對房屋權(quán)屬審查，主觀上存在過失，但原審判決其承擔30%責任，加重了買受人簽訂履行合同的注意義務和善意信賴，顯屬不妥，張某峰上訴理由部分成立。 陜西省渭南市富平縣人民法院依照《中華人民共和國合同法》第六十條、第一百零七條、第一百一十三條、第四百零三條第二款，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款二項規(guī)定，作出如下判決： 一、維持陜西省富平縣人民法院（2019）陜0528民初2928號民事判決主文第四項（即駁回原告針對被告李某召的訴訟請求）； 二、撤銷陜西省富平縣人民法院（2019）陜0528民初2928號民事判決主文第一、二、三項； 三、上訴人耿某夏于本判決生效后十五日內(nèi)返還上訴人張某峰購房款30.5萬元，并賠償涉案房屋增值損失17.46萬元，賠償張某峰天然氣初裝費、有線電視初裝費2106元； 四、駁回上訴人張某峰其余訴訟請求。 【法官后語】 本案是第三人選擇權(quán)的典型案例，可以對此進行探討。 第三人的選擇權(quán)，是指在受托人向第三人披露委托人后，第三人選擇受托人或者委托人作為主張權(quán)利的相對人的權(quán)利。但第三人只能在委托人和受托人中選擇一次，一旦選定就不得變更所選定的相對人。所謂選定，實際上就是由第三人最終決定合同的對方當事人。第三人行使選擇權(quán)選擇委托人作為相對人時，合同當事人就變成了委托人和第三人，則委托人和第三人得相互主張權(quán)利。 例如，甲委托乙向丙購買一批貨物，丙在向乙交貨以后，乙沒有向丙支付貨款，而乙未付貨款的原因主要是甲沒有向乙支付該筆貨款，因此乙不履行的主要原因在于甲沒有履行義務。根據(jù)《中華人民共和國民法典》第九百二十六條第二款的規(guī)定，第三人行使選擇權(quán)除第三人在訂立合同時，不知道受托人與委托人之間有代理關(guān)系外，還必須具備以下條件： 1.受托人因委托人的原因?qū)Φ谌�人不履行義務，或者說受托人不履行對第三人的義務的原因在于委托人 這就是說，一方面，是受托人對第三人未履行義務，而不是受托人對委托人未履行義務；另一方面，受托人不履行義務的原因在于委托人。如果是因為受托人自身的原因?qū)е潞贤�不能履行，則第三人只能直接向受托人提出請求，而不能向委托人提出請求。 2.受托人已經(jīng)向第三人披露了委托人。受托人一旦向第三人作出披露，則將使第三人享有選擇權(quán) 當然，第三人作出的選擇是否能夠成立，還取決于委托人的抗辯是否能夠成立。在受托人未向第三人披露委托人的情況下，第三人也只能向受托人提出請求，而不能向委托人提出請求。 3.第三人已作出選擇 第三人的選擇權(quán)也屬于形成權(quán)，其行使與否完全由自己決定，無須經(jīng)受托人或委托人的同意。需要指出的是，第三人所作出的選擇必須是明確作出選擇，其必須明確表示究竟是選擇受托人還是委托人履行債務。這具體包括兩個方面，一是選擇向哪一個當事人提出請求，如果第三人同時向受托人和委托人提出請求，則不能構(gòu)成選擇；二是已經(jīng)向某一個具體的當事人提出了請求。如果第三人選擇了某一個當事人，但并沒有直接向該當事人提起訴訟或提出請求，而只是向他人表示了其選擇的結(jié)果，則不能認為第三人已經(jīng)作出了選擇。只有在明確地向一方當事人提出請求后，才能表明其已經(jīng)行使了選擇權(quán)。 由于選擇權(quán)屬于形成權(quán)，所以在第三人選定之后，即不得變更選定的相對人。也就是說，第三人的選擇權(quán)只能行使一次。即使由于被選擇的相對人欠缺履行能力而不能承擔責任，第三人也不能向未被選擇的人主張權(quán)利。法律上作出此種限制的主要原因在于，一方面，允許相對人作出選擇，實際上是要求第三人在因為委托人的原因造成違約的情況下再次明確其締約的伙伴和承擔合同責任的當事人。第三人選擇任何一方當事人承擔責任，都表明該當事人是第三人所確定的締約伙伴。但如果第三人可以重復作出選擇，則其締約伙伴就很難確定。另一方面，從效率上考慮，如果相對人在作出選擇以后，已經(jīng)針對該當事人提出請求或提起訴訟，如果允許其再次作出選擇，則將會造成重復訴訟的現(xiàn)象。 編寫人：陜西省渭南市中級人民法院楊新龍